На ГлавнуюКарта сайтаОтправить письмо
02.09.2008

В каком доме лучше жить: кирпич, панель или монолит? Газета «Комсомольская правда» (Ростов-на-Дону). (сентябрь 2008)

Что следует знать о современных строительных технологиях, выбирая жилье.

Проблемы человека, решившего обзавестись новой квартирой, явно не заканчиваются после сбора необходимой суммы денег. Все против нас: и цены постоянно растут, и риэлторам верить нельзя, и качество работы строителей не соответствует цене, и тд. Выяснять, что из этого правда, а что нет, мы сейчас не будем. Хотя ясно — дыма без огня не бывает. Но почему-то мало кто задумывается, что мы тоже несем свою долю ответственности за подобную ситуацию. Слабая информированность покупателей, до сих пор живущих в плену иллюзий и стереотипов, пожалуй, такая же проблема рынка недвижимости, как высокие проценты по ипотеке или дефицит качественных и недорогих новостроек. И мы поговорим об особенностях различных технологий строительства жилья и, возможно, это поможет кому-то избежать ошибок, которые могут дорого стоить, в прямом смысле этого слова.

Выбор у нынешнего покупателя новостроек простой — есть кирпичные дома, но их совсем мало на рынке. Есть монолитные дома, их побольше. Есть еще панельные дома. Каждая технология строительства прошла свою дорогу. Кирпич верой и правдой служил нам столетия. Класть дома из него хоть и не сложно, но долго и дорого. Монолитное литье зданий изобрели в 20-х годах немцы и применили его при строительстве военных объектов, а основной расцвет этой технологии пришел на конец столетия. Ну и самая молодая технология, как ни странно, это панельное домостроение, которое буквально выручило многие страны в послевоенное время, когда требовалось строить много, дешево и быстро.

По всей видимости, в строительстве многоэтажный зданий на кирпичной технологии придется поставить крест. Кирпичными останутся коттеджи, низковысотные дома, но и не более того. Основными соперниками между собой станут монолит и панель, которую незаслуженно пытались похоронить в недавнее время. Именно эти две технологии будут конкурировать в ближайшее время в Ростове.

Технология строительства зависит от застройщика

Существует мнение, что конкуренция панели и монолита — непримирима и борьба между ними непременно должна закончиться физическим исчезновением «побежденного». Этот романтический взгляд не разделяют подавляющее большинство опрошенных нами руководителей крупных строительных компаний. По их мнению, выбор технологии строительства определяется главным образом характером участка под застройку: в центре города конечно выгоднее, да и технически проще строить, используя монолитный способ. Такие дома можно возводить даже в плотной исторической застройке. А вот при застройке больших территорий, по-прежнему, вне конкуренции панельный способ строительства, особенно если речь идет о домах новых серий. И дело тут не только в более низкой себестоимости последнего. Большую роль здесь играет скорость — панельные дома строятся почти в два раза быстрее монолита, это очень существенно для застройщика, реализующего крупный проект. Чем быстрее он «обернет» деньги, тем лучше. Если оценивать с точки зрения предлагаемого качества жизни, между современным панельными домами и «монолитом» разницы практически нет. Современная панель может предложить высокое качество, учитывая основные критерии, предъявляемые к жилью, причем по более доступной цене. Конечно, многое зависит от уровня строительно-монтажных работ, то есть от опыта и репутации застройщика.

Так что, у этих двух способов объективно есть свои плюсы и минусы хорошо известные сами строителям, но, к сожалению, практические незнакомые большинству населения. Поэтому стоит рассказать об этом поподробнее.

Плюсы панели

Использовать преимущества индустриального домостроения в полную силу строительные фирмы начали лишь в последнее десятилетие. В настоящее время квартиры в панельных новостройках достаточно популярны, по нескольким причинам.

Прежде всего, невысокая стоимость подобного жилья при приемлемом качестве. Вне зависимости от цены 1 кв. м общая стоимость квартиры всегда ниже, чем, например, в монолитном доме, за счет меньшей площади.

В новых сериях, применяется так называемый «широкий шаг» (шагом называется расстояние между несущими стенами), это позволяет разнообразить планировку квартир. Если в большинстве панельных домов используют шаг шириной 3,3 м, в новой серии домов «РнД», к выпуску которых приступил ростовский ККПД, шаг составляет 4,2 м., а высота потолков увеличена до 3 метров. Большинство новых серий предусматривают остекление лоджий и балконов. Повышается комфортность — в квартирах два санузла, кладовки, просторные кухни, улучшенная звукоизоляция и теплозащита (трехслойная наружная стеновая панель).

Второе преимущество — скорость строительства. Панельные дома не только дешевле кирпичных и монолитных, но и возводятся как минимум на 30% быстрее (за 3-12 месяцев против 18-24).

О качестве панели новых серий стоит поговорить особо. Производство элементов домов ведется в заводских условиях квалифицированными рабочими под постоянным контролем, на стройке остается только собрать детали под руководством мастеров и штатных бригадиров. Качество панельных домов всегда прогнозируемо и неизменно, так как технология строительства достаточно проста и давно отработана. Вариант готового дома типовой серии покупатели всегда могут посмотреть на примере уже построенных объектов, в то время как индивидуальный проект не всегда оказывается окончательным, и может меняться на стадии строительства. Вдобавок, современные домостроительные комбинаты активно вводят производственный контроль качества. Тот же ККПД установил немецкую поточную линию с автоматическим контролем исходных материалов и выходящей продукции.

Дополнительный аргумент — недорогой ремонт. Для типового жилья не существует понятия «свободная планировка», и все межкомнатные перегородки уже установлены, стены и потолок имеют ровную поверхность. Новоселы экономят на возведении стен и их выравнивании.

Недостатки панели

Репутация панельного домостроения в Ростове была подмочена «хрущевским» пятиэтажками, как из-за убогих проектов, так из-за качества строительства. Как говорит специалист отдела новостроек агентства недвижимости «Титул» Владимир Васильев, «не факт, что предубеждение до сих пор существует. Главное соотношение цена-качество. Современная панель утолщенная, утепленная. Негатив был связан с панелью 70-х годов, когда у нас стали строить дома рассчитанные на Сочи, плюс низкое качество работ. Сейчас, извините, другое дело и совсем другая панель».

Да, многое изменилось, но конструктивные недостатки, присущие панельным домам, по-прежнему остаются актуальными. Все так же беспрепятственно можно слышать звуки, которыми сопровождается жизнедеятельность соседей, — устранить шум реально только обшив стены шумоизоляционным покрытием.

Планировки квартир типовые — об индивидуальных нуждах каждого потребителя при производстве панелей особо не позаботишься.

Есть еще один минус, возможно, для кого-то это является достоинством: строительство таких домов в обжитых районах — редкость, панельные дома обычно расположены вдалеке от центра города в новых районах, хотя ныне просматривается тендеция покупателей жить подальше от транспортных потоков и «пробок», которыми как раз изобилует центр.

По-прежнему существует предубеждение к панельным домам из-за репутации «хрущевок». Но, возможно с появлением в Ростове первых домов новых серий отношение к ним изменится

Плюсы монолита

Кирпично-монолитные дома, возведенные по принципу соединения жесткого монолитного бетонного каркаса с внешними кирпичными стенами, сейчас преобладают на ростовском рынке новостроек.

Монолит — строительная технология, при которой жидкая бетонная масса подается в опалубку и стена получается сплошной, без единого шва. Наружные стены могут быть любыми — и панельными, и кирпичными, и навесными. Фундамент дома — опорная плита метровой толщины, состоящая из бетона, усиленного стальной арматурой. Каркас здания представляет собой единое целое с фундаментом.

Монолитная конструкция дает равномерную осадку дома, что предотвращает образование трещин. Это цельная конструкция, поэтому потоп, который может устроить сосед сверху, так и останется его проблемой, вода не проникнет через цельную поверхность.

Еще одно преимущество монолитного дома — лучшая звукоизоляция квартир. Также, по мнению специалистов, в монолитном здании можно сразу делать ремонтные работы любой стоимости.

В таких домах, как правило, есть собственная подземная парковка. Возможность внедрения технологических новинок — вентилируемого фасада, центрального кондиционирования.

В кирпично-монолитном доме планировка квартиры ограничена только вашими финансовыми возможностями. При создании фасадов архитекторы и строители обладают большой свободой выбора форм и материалов. Наружные стены облицовывают кирпичом или стеновыми блоками с прокладкой нескольких слоев специального утеплителя.

Недостатки монолита

Минусы монолитных домов вытекают из вышеназванных плюсов. Площадь даже однокомнатных квартир в них, как правило, не меньше 50 кв. м. Соответственно даже при равной цене «квадрата» в панельном и монолитном здании квартира в последнем всегда обойдется дороже. Придется заплатить и за начальную отделку, в таких квартирах, как правило, нет внутренних стен, электрической разводки, напольных покрытий, сантехники, дверей, стены в них не оштукатурены. В итоге, даже черновая отделка квартиры в монолитном доме обойдется в копеечку, причем это будет не евроремонт, а просто ее обустройство.

Не слишком радуют и сроки возведения монолитных домов, которые примерно в 2-3 раза больше панельных и практически одинаковы с кирпичными. Постройку такого дома всегда можно «заморозить» на неопределенный срок.

Монолит — дорогое жилье и оно еще очень долго будет оставаться таковым. Эти дома выгодны строителям: разница в себестоимости не столь значительна, как привыкли думать потенциальные потребители. В частных беседах застройщики признаются, что себестоимость одного квадратного метра «монолита», если вычесть из нее стоимость земельного участка, не сильно дороже панели. В принципе, ничего криминального в том, чтобы поддерживать миф о дороговизне строительства монолита нет. Раз есть спрос — логично продавать дороже, не сообщая покупателю о том, насколько велика разница между затратами и прибылью.

Имидж дорогого и даже элитного жилья не всегда гарантирует монолиту безупречное качество. До настоящего времени не существует четких параметров оценки качества монолитных домов. Монолитные дома отливают из того же бетона, что и панельные, причем нередко худшего качества. Низкая квалификация рабочих (большинство которых — чуть ли не «самоучки»), зимние условия работы, дополнительный прогрев бетона и работа с добавками к нему — все это влияет на качество бетона, который воспринимает нагрузки, не набрав проектной мощности.

Мы похвалили шумоизоляцию монолитного дома, но теперь должны в бочку мёда добавить деготь: благодаря сплошной конструкции вертикальных стен вы будет прекрасно слышать перфораторы всех соседей вплоть до последнего этажа. Этот минус особенно сильно чувствуется из-за того, что ремонты в монолитных домах идут годами — из-за больших площадей квартир и значительных объемов работ.

Приверженцам монолита придется раскошелиться на последующее обслуживание жилья, так как чаще всего таким домом управляет не привычный единый ЖЭК или ДЕЗ, а сторонняя эксплуатирующая фирма.

Главное — это возможность выбирать

Вот три основные технологии, применяемые сейчас при строительстве жилья в Ростове. Несмотря на плюсы и минусы каждой это не значит, что какой-то дом заведомо хуже, а какой-то лучше. Теперь, есть возможность выбора — потребитель сам определит, что ему нужно, а мы, лишь постарались помочь сделать этот выбор более осознанным. Хотя, в данный момент из-за недостатка предложения покупатели сметают все новое качественное жилье на рынке, не делая особых различий между домами. Ростовский рынок новостроек по-прежнему остается «рынком продавца».

Сравнительный анализ потребительских качеств различных типов жилья

Критерии оценки /тип жилья Кирпич Монолит Панель
Цена на первичном рынке Высокая. Высокая себестоимость дома. Дефицит кирпичных домов на рынке. Массовое строительство невозможно, так что цена на такие дома будет расти и дальше. Выше среднего. Вне зависимости от масштабов строительства будет стабильная относительно высокая себестоимость «коробки». Квартиры дороже из-за больших площадей квартир. Доплата за престижность. Затраты на отделку. Средняя. Более низкая себестоимость «коробки» здания, дающая возможность ставить низкие цены при массовом производстве. Серьезная экономия на отделке. Можно найти небольшие площади квартир.
Уровень комфорта Высокий. При надлежащем качестве строительства и современных планировках. Высокий. При соблюдении технологии строительства и качества материалов. Высокий. В домах современных серий.
Гарантия соблюдения сроков строительства Неопределенная. Зависит от масштаба проекта и застройщика. Средняя. Чем меньше масштаб проекта – тем выше гарантии его быстрого завершения. Максимальная. Долгострой невозможен из-за особенностей технологии.
Срок строительства Минимум год В среднем полтора года 6-7 месяцев
Архитектура Как индивидуальная, так и типовая. Максимальная этажность 14 этажей. Индивидуальная. Определяется запросами застройщика. От «шеведра» до «коробки». Этажность любая. Типовая. В последние серии отличает архитектурное разнообразие. Максимум 19 этажей.

к списку статей

 

Пресса о нас:

[ 19.05.2014 ]
Интервью Генерального директора ООО «Магистрат» А.В. Болдина журналу ТРАНСАЭРО (май 2014)

[ 12.05.2014 ]
Интервью Генерального директора ООО «Магистрат» А.В. Болдина журналу AUTOGODA (май 2014)

[ 26.02.2014 ]
Повод для оптимизма (февраль 2014)

[ 15.01.2014 ]
По хорошему счету (январь 2014)

[ 26.11.2013 ]
«Мастер» и недвижимость (ноябрь 2013)

Все статьи

  
Свяжитесь с нами: (495) 232-0808
Copyright © 2006 - 2014 Компания «Магистрат».
Все права защищены.