Генеральный директор риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексей Болдин рассказал о ситуации на рынке элитных новостроек Москвы. По его мнению, рынок восстанавливается после кризисных явлений в экономике, причем по оптимистичному сценарию. Девелоперы не боятся начинать новые проекты, то есть видят хорошие для себя возможности на ближайшие три года минимум.
За последние время на элитном рынке Москвы появилось много проектов. Каков сейчас объем предложения и насколько он больше докризисного?
— В 2016 году на рынок вышло 11 новых объектов — пять жилых и шесть апартаментных, в основном продажи открывались во второй половине года. Для сравнения, в 2015 году новых проектов было десять. Из всех новинок прошлого года семь проектов — клубные дома, то есть не больше 50 квартир в каждом. Так что суммарный объем нового предложения сравнительно небольшой, но для сегмента все равно приличный — 839 квартир и апартаментов общей площадью 88 тыс. кв. м.
Кроме того, в нашем комплексе клубных домов «Садовые кварталы» в начале 2016 года были открыты продажи в третьей очереди — мы вывели на рынок четыре корпуса второго квартала. А сейчас выводим еще четыре новых корпуса того же квартала по лучшей цене в элитном сегменте — от 350 тыс. руб. за 1 кв. м.
В целом к концу 2016 года по отношению к его началу объем предложения увеличился на 17%. На мой взгляд, это свидетельствует о том, что рынок восстанавливается после кризисных явлений в экономике, причем по оптимистичному сценарию. Хотя бы потому, что дефицита предложения так и не случилось, а девелоперы не боятся начинать новые проекты, то есть видят хорошие для себя возможности на ближайшие три года минимум.
А спрос? Что в целом происходит с продажами?
— Он как раз немного снизился, но здесь интереснее посмотреть на динамику по году и покупательские предпочтения. В 2016 году на рынке премиальных проектов зафиксировано 485 сделок, что на 5% ниже уровня прошлого года. Наиболее урожайными стали последние два месяца, когда было заключено порядка 130 сделок.
Каждая четвертая сделка заключалась с квартирами (апартаментами) площадью от 100 до 125 кв. м, средний чек такой сделки составил 70 млн руб. Наиболее востребованный бюджет — квартиры около 50 млн руб. На самые дорогие квартиры стоимостью более 150 млн руб. приходится всего 6%.
Лидерами по продажам новостроек элитного сегмента по районам остаются Хамовники, Чистые Пруды и Замоскворечье — здесь заключено порядка 60% всех сделок. Если говорить о результатах нашей работы, то ГК «Интеко» — один из лидеров рынка первичного элитного жилья в Москве. Правда, по данным Savills (Россия), в 2016 году доля Группы составила 30%, хотя в 2015-м она была 39%. Но сокращение логично и ожидаемо — как раз потому, что общий объем сделок на рынке снизился, а объем предложения увеличился.
Расскажите подробнее о том, как изменились предпочтения покупателей элитной недвижимости в кризис.
— Одна из основных тенденций на рынке, как и прежде — сокращение площадей. Это касается всех сегментов, и элитного в частности. В 2016 году средняя площадь квартир сократилась на 9%, что отчасти связано с увеличением числа проектов с апартаментами, площадь которых в силу особенностей формата, как правило, меньше. Но в целом, повторюсь, это примета времени — люди выбирают относительно небольшие квартиры, потому что они дешевле, на них меньше налог, да и вместо «лишних» жилых метров лучше за гораздо меньшие деньги купить, к примеру, кладовую, если нужно хранить много вещей или что-то негабаритное.
Но при этом покупатель именно элитной недвижимости готов закрыть глаза на все разумные доводы, если проект действительно качественный — со своей атмосферой, с уникальными особенностями. Например, в «Садовых кварталах» преимущественным спросом пользуются большие квартиры площадью 200–220 кв. м в клубных домах у будущего пруда, где на этаже всего одна квартира. Или две, но с возможностью трансформации в одну. В третьей очереди проекта, которую мы вывели на рынок в начале года, 60% таких квартир было распродано буквально за несколько месяцев.
И здесь мы подходим ко второй особенности спроса — важности окружения. Клиенты все больше отдают предпочтение клубным домам, расположенным в престижных районах с однородной средой. Кстати, это одна из причин, по которым наш комплекс «Садовые кварталы» пользуется стабильно высоким спросом. Элитные дома — чаще проекты точечной застройки, и даже престижность локации не гарантирует однородной среды вокруг объекта. А «Садовые кварталы» по завершении проекта превратятся в городской квартал из 35 клубных домов, ограниченный несколькими городскими улицами, и там предполагается однородная среда во всех смыслах, в том числе социальном и архитектурном. На рынке подобных предложений почти нет, потому что это очень сложно реализовать в центре города.
Конечно, покупателям по-прежнему очень важны такие вещи, как локация, архитектура, качество отделки мест общего пользования, технологичность проектов, наличие сервисных услуг, безопасность. Если коротко, спрос меняется в сторону повышенных требований к продукту. Среди других тенденций я бы отметил, что сокращается доля инвестиционных сделок, все больше людей приобретают недвижимость для себя или впрок для детей или родственников. Растет также число квартир и апартаментов с отделкой. Для большинства клиентов это уже не первая квартира, и они, зная, что такое ремонт, экономят время и нервы. Кроме того, покупатели стремятся использовать ипотеку и рассрочку платежа, в том числе и беспроцентную.
Насколько сильно увеличилась конкуренция среди девелоперов в борьбе за покупателя? Какие меры помогают сохранить динамику продаж на приемлемом уровне?
— Конкуренция на рынке недвижимости сильно ужесточилась еще во время кризиса 2008 года и с тех пор только набирала обороты. Сегодняшняя экономическая ситуация развернула рынок в сторону покупателя, который совершенно обоснованно становится более требовательным и разборчивым. Выбор проектов достаточно широк, да и порог входа в элитный сегмент значительно уменьшился. Люди стали рачительнее, ведут себя осторожно, к деньгам относятся бережно.
В таких условиях поддерживать высокий уровень продаж возможно, только превосходя ожидания покупателя. Поэтому девелоперы стремятся повышать качество проектов с точки зрения всех тех потребительских свойств, о которых я уже говорил. Они используют более дорогие и качественные строительные и отделочные материалы, внимательно относятся к благоустройству территории, прибегают к услугам именитых архитекторов, проектируя не просто дом, а комфортную, безопасную и гармоничную среду для жизни. Расширяется спектр дополнительных сервисных услуг для клиентов, внедряются передовые цифровые технологии — в общем, делается все, чтобы проект на фоне конкурентов был выигрышным. Покупателям это, конечно, идет только в плюс: они получают отличный выбор и самое высокое качество по конкурентной цене.
И наверняка все девелоперы дают большую скидку или бонус.
— Совсем не обязательно большую, хотя, конечно, скидки и бонусы хорошо привлекают покупателя. Размер скидки определяется уровнем продаж в целом, а также целями и экономикой застройщика, который не должен терять свою выгоду. Так, в 2015 году для увеличения продаж размер скидки мог достигать 20%. В 2016-м скидки уменьшились: средний размер составил 3–7%, максимальные показатели — 9–15% при полной оплате квартиры.
Вернемся к особенностям сегодняшних проектов. Вы вывели один из крупнейших по объемы проектов на рынок элитной недвижимости. Некоторые скептики считают, что эксклюзивные проекты должны быть небольшие, клубные. Почему ваш проект считается элитным, хотя по некоторым параметрам (например, квартиры небольших площадей) он меняет традиционное представление об элитной недвижимости, сложившееся в Москве за последние годы?
— Во-первых, «Садовые кварталы» не единственный такой пример. Если раньше проекты на сто квартир и больше в элитном сегменте действительно были единичными, то сейчас их количество увеличилось. Конечно, «Садовые кварталы» — самый яркий пример, но из новых проектов также можно назвать жилые комплексы «Реномэ» и «Жизнь на Плющихе». Суммарное количество лотов в этих двух проектах — 354.
Во-вторых, как я уже сказал, «Садовые кварталы» — это не один клубный дом, а комплекс клубных домов, при этом расположенный на территории 11 га — такое масштабное пространство в Центральном округе Москвы используется впервые. Территория с собственным прудом и парковой зоной в 6 гектаров предполагает, что на каждую семью приходится порядка 260 кв. м обустроенной территории и 100 кв. м парка. Для центра Москвы беспрецедентный показатель. Каждый дом внутри комплекса обеспечен соответствующим окружением — очень важный фактор для элитной недвижимости.
По сути, это инновационный проект, обладающий развитой полноценной инфраструктурой для комфортной жизни, включая детский сад в каждом квартале и школу. Вообще, здесь отличные условия именно для семей с детьми. Например, очень хорошо продумана логистика перемещения детей внутри комплекса. Все машины находятся в подземной части в паркинге (без ущерба удобства автомобилистов). Кроме того, среди факторов, выделяющих «Садовые кварталы» среди проектов элитного сегмента, — уникальная архитектура (над проектом работали семь лучших московских архитекторов), места общего пользования и фасады, отделанные натуральными материалами, качественная современная инженерия и многоуровневая система безопасности.
В чем основное отличие западной элитной недвижимости от московской?
— Во-первых, «Садовые кварталы» не единственный такой пример. Если раньше проекты на сто квартир и больше в элитном сегменте действительно были единичными, то сейчас их количество увеличилось. Конечно, «Садовые кварталы» — самый яркий пример, но из новых проектов также можно назвать жилые комплексы «Реномэ» и «Жизнь на Плющихе». Суммарное количество лотов в этих двух проектах — 354.
— Западная элитная недвижимость — в первую очередь локация и история. Во многих европейских столицах есть исторически сложившиеся элитные районы, где полностью запрещено новое строительство, своеобразные оазисы в городе, четко отделенные от неэлитного окружения. Именно поэтому элитное жилье в Европе — это вторичный рынок, сохранивший историю и архитектуру, но имеющий, хоть и не всегда, всю современную начинку. У нас, как мы знаем, дела обстоят иначе — элитная недвижимость значительно присутствует на первичном рынке: доля проектов высокого ценового сегмента в общем объеме новостроек составляет порядка 15% в силу исторических особенностей.
А чем отличается портрет покупателя у нас и на западе, их предпочтения??
— Во-первых, «Садовые кварталы» не единственный такой пример. Если раньше проекты на сто квартир и больше в элитном сегменте действительно были единичными, то сейчас их количество увеличилось. Конечно, «Садовые кварталы» — самый яркий пример, но из новых проектов также можно назвать жилые комплексы «Реномэ» и «Жизнь на Плющихе». Суммарное количество лотов в этих двух проектах — 354.
— В Москве большинство покупателей элитной недвижимости — владельцы собственного бизнеса или топ-менеджеры крупных российских и иностранных компаний в возрасте 36–45 лет. Хотя, как я уже говорил, порог входа за последние пару лет снизился вдвое, жилье такого формата в столице стало доступно и предпринимателям среднего уровня. На западе элитные объекты в большинстве приобретают топ-менеджеры в возрасте 40–50 лет. К тому же весьма значительна доля иностранцев: например, среди покупателей лондонской элитной недвижимости доля иностранцев составляет 38%.
