Перемены, коснувшиеся в последний год банковской отрасли, не могли не затронуть и связанные с крупными финансовыми группами девелоперские компании. Например, в прошлом году в результате санации Бинбанка контроль над "Интеко", одним из старейших игроков рынка недвижимости Москвы, перешел от семьи Гуцериевых к ЦБ. Ждать ли изменений в деятельности компании на этом фоне, в интервью РИА Недвижимость рассказали члены совета директоров "Интеко": вице-президент по стратегии Сергей Мартынов и вице-президент по строительству Максим Малыгин.
- В прошлом году у группы "Интеко" фактически сменился акционер. Повлияло ли это на задачи, стоящие перед менеджментом компании?
Сергей Мартынов: Времени с момента изменения состава совета директоров, к компетенции которого сегодня отнесен достаточно большой пакет полномочий, прошло немного, но главное, что подтверждена преемственность планов, которые были — по развитию площадок, что есть у нас в собственности, и по выводу на рынок проектов, чей запуск мы планировали в наступившем году.
Также сформулирована задача развития компании, это могут быть площадки, находящиеся в собственности акционера, в этом случае возможна схема fee-девелопмента. У "Интеко", например, уже есть два договора fee-девелопмента с "Рост банком" по проекту "На улице Мельникова" и по ЖК "Свой" в Кунцеве. Они действуют с прошлого года.
Это один путь. Банк видит, что с помощью нас может улучшить качество активов на своем балансе. Сами по себе площадки генерируют для кредитной организации только издержки, например, по налогам. А за счет девелопемента их можно превратить в активы, создающие положительный денежный поток. Или площадки, приобретаемые на рынке, — это второй путь.
- Сколько таких площадок?
Максим Малыгин: Всего в работе находятся площадок 10-12. Это очень разные земельные участки — начиная от площадок до гектара в центре Москвы, и заканчивая крупными участками в 20 гектаров в промзонах.
- За счет каких источников "Интеко" собирается инвестировать в развитие площадок?
Сергей Мартынов: Это мы сейчас обсуждаем с акционерами.
- Сейчас группа "Интеко" присутствует в трех регионах России: Москве, Петербурге и Ростове. Но у ваших акционеров могут оказаться площадки и в других субъектах РФ. Готовы ли вы выходить в новые для себя российские города?
Максим Малыгин: В этом году расширять географию нашей работы мы не планируем. Но вообще вся идея создания "Патриота" и строительства жилья эконом-класса в регионах заключалась в том, что чем в большем количестве регионов ты присутствуешь, тем более устойчива компания.
- Не боитесь потерять управляемость, как "СУ-155"?
Максим Малыгин: Есть же не только плохие примеры, но и хорошие — "Кортрос", ЛСР, "Эталон". Управляемость — это вопрос построения системы. Если вы относите центр принятия решений в регион, где каждый день идет работа, а не пытаетесь решить из Москвы, какого подрядчика вам нанять на дом, строящийся за несколько сот километров от столицы, то дальше перед вами встает только проблема правильной мотивации людей и контроля выполнения ими плановых показателей.
Что касается "Су-155", то мне сложно оценивать компанию, деятельность которой я подробно не изучал.
- Какие регионы интересны "Интеко"?
Максим Малыгин: Неплохие экономические показатели и, соответственно, потенциальный спрос сейчас в Казани, Екатеринбурге, Калининграде.
- Есть ли у вас там земельные активы?
Максим Малыгин: Нет.
- Каков земельный банк компании?
Максим Малыгин: Вместе с "Патриотом" больше 3 миллионов квадратных метров будущего строительства.
- Рассматриваете ли вы возможность продажи отдельных активов?
Максим Малыгин: Нет. Все, что находится в земельном банке, уже расписано в наших программах под собственное освоение.
- Что является для компании более доходным — московский или региональный бизнес?
Сергей Мартынов: Безусловно, московский. Но регионы все равно приносят прибыль. Нельзя надеяться только на столичный потенциал. Московский рынок очень конкурентный. Регионы по итогам 2017 года нам дали 25-30% выручки, и это много, учитывая, что, помимо Москвы, мы строим только в Петербурге и Ростове.
- Расскажите подробнее об московских проектах. Из 3 миллионов квадратных метров сколько приходится на Москву?
Максим Малыгин: Чуть меньше 1 миллиона квадратных метров.
- По каким площадкам согласована градостроительная документация?
Максим Малыгин: Проекты планировки есть на все наши площадки, ГПЗУ нет только у одной площадки.
- Сколько вы планируете строить в год?
Максим Малыгин: В Москве примерно 120-150 тысяч квадратных метров в этом году, а в следующем — около 200 тысяч. В регионах 180 тысяч "квадратов" в этом году, в 2019-м — больше 200 тысяч.
- Не хотите вернуться в пятерку или тройку крупнейших московских девелоперов?
Максим Малыгин: У нас нет возможности этого сделать в ближайшее время из-за земельного банка. Кроме того, нужно учитывать, что в нашем портфеле довольно велика доля элитного жилья, а это совершенно другие объемы, отличные от массового строительства. Эксперты дают нам 30-35% рынка премиальной недвижимости в Москве.
- Какой объем инвестиций требуется вложить в развитие ваших проектов?
Максим Малыгин: Суммарно около 18-20 миллиардов рублей только в этом году.
- Насколько закредитована компания, и кто ваши основные кредиторы?
Сергей Мартынов: По планам этого года кредитный портфель не только не растет, но и сокращается. За последние два года он сократился на 20-25%, а в этом году может снизиться еще примерно на столько же.
Сегодня компания обеспечена проектным финансированием Сбербанка, у нас есть долгосрочное соглашение с Россельхозбанком, Бинбанком.
В прошлом году мы потратили существенные силы на то, чтобы снизить ставки по кредитам, и нам это удалось. В этом году мы видим еще большие возможности для снижения стоимости кредитования.
- Какие проекты вы выводите на рынок в этом году?
Максим Малыгин: Это два проекта. Первый на пересечении Минской улицы и Киевского направления железной дороги в районе Раменок. Это почти 227 тысяч квадратных метров недвижимости, в том числе 144,3 тысячи квадратных метров жилья, 5 тысяч квадратных метров нежилых помещений и 1450 парковочных мест. Мы активно продвигаемся с эти проектом, в конце февраля получили положительное заключение Мосгосэкспертизы. Следующий этап — разрешение на строительство.
Второй — на пересечении Аминьевского шоссе с той же железнодорожной веткой. Примерно 180 тысяч квадратных метров жилья.
- Планирует ли "Интеко" активно заниматься редевелопментом своих промзон? Например, развивать площадку ДСК-7 в Коровине?
Максим Малыгин: Жилье там вряд ли появится, эту площадку город видит прежде всего как промышленную, да и окружение там не слишком подходящее для комфортной жизни. Дом, вокруг которого ездят самосвалы и поезда, вряд ли кому-то нужен.
Раньше мы обсуждали возможность строительства в Коровине нового домостроительного комбината, но от этих планов, видимо, придется отказаться. Теперь ищем пути для развития на участке технопарка или промышленного кластера.
- Почему?
Максим Малыгин: Строительство ДСК требует больших капиталовложений. А у нас сегодня нет понимания, где была бы востребована его продукция.
- А как же программа реновации?
Максим Малыгин: Требования к качеству потребительских характеристик жилья, которое планируется строить в рамках реновации, постоянно растут. А территории, которые планируется использовать под программу, сложные и находятся в существующей застройке, так что там удобнее использовать монолит.
На примере ККПД (Комбинат крупного панельного домостроения — ред.) в Ростове мы очень хорошо видим, как влияет на экономику бизнеса необходимость ежегодно обеспечивать загрузку комбината на определенном уровне. Любые колебания в объемах производства сразу ведут к росту себестоимости производимой продукции и, соответственно, снижению ее конкурентоспособности. Загрузка современного ДСК начинается от 150 тысяч квадратных метров в год, а имеющийся у нас земельный банк не может обеспечить работой подобные мощности.
- В вашем портфеле есть как минимум одна площадка, в градостроительной документации которой зафиксирована необходимость строительства жилья по программе реновации — я имею в виду площадку на Аминьевском шоссе, бывший "Ньютон парк". Вы понимаете, какова будет схема ваших взаимоотношений с городом?
Максим Малыгин: Нет. Это как раз вопрос, в котором сильно не хватает ясности. Другое дело, что, как мне кажется, город сам будет максимально заинтересован в ускорении решения этой проблемы, если он собирается продавать жилье по 214-ФЗ, не испытывая при этом ограничений 218-ФЗ.
- Кстати, а какое влияние, с вашей точки зрения, окажут изменения прошлого года в долевом законодательстве на рынок недвижимости в общем и на ваш бизнес в частности?
Максим Малыгин: Можно предположить, что все девелоперы в первую очередь постараются получиться максимальное возможное число разрешений на строительство до июля 2018 года, когда начнут действовать основные ограничения 218-ФЗ. При этом сами ограничения начнут сказываться уже на площадках 2019 года. Застройщики будут существенно ограничены в использовании свободных потоков денежных средств.
- Вы уже понимаете, как вы будете работать при переходе на проектное финансирование?
Сергей Мартынов: Мы должны совместно с банками выработать механизм, который позволит обеспечивать финансирование строительства и осуществлять продажи.
Сейчас мы стараемся максимально информировать кредитные организации о произошедших законодательных изменениях, чтобы подготовить почву для последующего диалога о структурировании проектного финансирования.
- А банковское сообщества вообще готово к тому, что оно должно намного активнее участвовать в девелоперских проектах?
Сергей Мартынов: Мне кажется, это вопрос риска конкретного банка к отрасли.
- Компания "Стратегия", входящая в группу "Интеко", была генподрядчиком на проблемном ЖК "Царицыно". Каковы сегодня ваши взаимоотношения с заказчиком?
Максим Малыгин: Срок договора на услуги генподряда истек, компания со строительной площадки ушла.
У нас были большие планы, что мы останемся на этом проекте. Но конечные бенефициары "Царицыно" не сформулировали четких предложений, чтобы мы могли это сделать. А на сегодняшний день уже определена компания-подрядчик.
- Насколько велик долг заказчика перед вами?
Максим Малыгин: Его почти нет, остались какие-то небольшие вопросы. Мы находимся на стадии окончательного урегулирования задолженности.
— В свое время "Интеко" участвовало в разработке урбан-кода для технологической долины МГУ. Принимает ли сегодня группа какое-то участие в проекте?
Максим Малыгин: Мы закончили то, что нам было поручено. Сегодня мы никак не участвуем в проекте технологической долины. Но, безусловно, нам было бы интересно продолжить работу, учитывая положительный опыт сотрудничества и количество реализованных проектов, общей площадью более 1 миллиона квадратных метров.
