Нынешний год столичные власти называют «годом метро» и, вобщем-то, оправданно. Напомним, что в этом году намечено открыть около 25 станций (пять из них уже работают), многие уже практически готовы, осталось наладить пассажирское движение. Ховрино запустили почти в самый праздник – 31 декабря. Совсем недавно - в конце февраля открыли пассажирское движение по первому участку Большой кольцевой линии метро (Третьему пересадочному контуру), куда входят пять станций: Петровский парк, ЦСКА, Хорошевская, Шелепиха и Деловой центр. Продолжаются работы по продлению Люблинско-Дмитровской линии от станции Петровско-Разумовская до Селигерской (3 станции), от Раменок до Рассказовки (7 станций). Строится станция Беломорская на участке Замоскворецкой линии.
Планы по прокладке подземных дорог становятся хорошо известны за несколько лет, поэтому девелоперы уже давно сориентировались, где им нужно работать. Соответственно, нас ждет не только запуск очередных станций, но и «премьеры» жилых комплексов, которые возводятся рядом.
У метро: сплошные преимущества
Как отмечают эксперты, опрошенные «Порталом по недвижимости MetrInfo.Ru», жилые комплексы, расположенные близко от станции метро, обладают рядом преимуществ.
Первое и самое очевидное – отличная транспортная доступность. Это очень важный фактор для «народного» жилья, то есть, уровня «эконом» и «комфорт». И как подчеркивает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, данный критерий можно поставить на второе место после цены; даже самый яркий и качественный проект потеряет заметную долю покупателей из-за проблем с подъездом, и, добавим от себя – с дефицитом общественного транспорта.
«О наличии метро по соседству спрашивает практически каждый покупатель в массовых сегментах», - говорит директор департамента продаж компании «Мангазея Девелопмент» Светлана Фунтяева. При этом метро привлекает не только «безлошадных» пешеходов, но и тех, кто за рулем. Метро - это запасной вариант для автовладельцев. Возьмем хоть нынешние снегопады – сколько водителей быстренько перепрыгнуло в метро?
«Нравится нам это или нет, но политика «пересаживания жителей Москвы на общественный транспорт» работает и приносит свои плоды, - развивает тему Мария Ляхова, Генеральный директор Optima Development. - Сегодня сложно и недешево парковаться в центре – бесплатных парковок в деловой части города практически не осталось, но и на платных, даже в условиях роста их стоимости, место найти довольно проблематично. При этом загрузка дорог все увеличивается, и зачастую просто невозможно прогнозировать время, которое будет затрачено на дорогу с учетом пробок».
А метро – это самый надежный, быстрый, удобный и точный вид городского транспорта, позволяющий без опозданий добраться практически в любую точку города.
Второе достоинство жилых комплексов у метро – гарантированная развитая инфраструктура. Сначала появляется транспортная инфраструктура, затем вокруг нее развиваются новые жилые анклавы и коммерческая недвижимость, - замечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». «Станция метро как магнит притягивает к себе коммерческую инфраструктуру – торговые и развлекательные центры», - добавляет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.
Третье замечательное качество – хорошая ликвидность недвижимости, то есть, как объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», в случае необходимости квартиру легче и быстрее перепродать, при этом, не потеряв в стоимости – а, наоборот, выиграв в цене. «Качественные проекты у метро всегда будут пользоваться спросом», - заключает эксперт. И это на руку не только тем, кто приобретает жилье «для себя», но и частным инвесторам, зарабатывающим на перепродаже недвижимости.
Расстояние, на котором должен располагаться жилой комплекс от метро лучше всего измерять не метрами и километрами, а временем, за которое вы преодолеете путь от дома до станции. С точки зрения большинства наших комментаторов, идеал - это 5-10 минут пешком. И близко, и вместе с тем – на некотором удалении от суеты.
Дороже или нет?
Близость к станции метро влияет на цену квартир в массовом сегменте - они здесь будут дороже, чем в доме, от которого до подземки надо долго добираться. Впрочем, как уточняет Павел Брызгалов (ФСК «Лидер»), если рядом уже есть действующие станции, то дополнительная, это, конечно, плюс, но на стоимость она повлияет мало. Прибавления следует ожидать там, где новые станции кардинально меняют мобильность людей, живущих рядом.
«Появление новых станций метро оказывает наибольшее влияние на стоимость стандартного жилья и комфорт-класса», - комментирует пресс-служба «Группы ЛСР».
Сколько же соседство с метро добавляет к цене недвижимости? Эксперты дают вилку от 5 до 20%, чаще это плюс 10-15%. В сданном ЖК «Мой адрес на Базовской» 2-комнатные квартиры (51 кв. метр) предлагаются по цене от 5,9 млн руб.) – этот жилой комплекс находится в транспортной доступности от перспективной станции метро Селигерская, - приводит пример Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). - В ЖК «Селигер Сити», который строится в нескольких минутах ходьбы от Селигерской, предлагаются 2-комнатные квартиры сопоставимой площади (от 49 кв. м) – по цене существенно выше (от 6,9 млн руб.), хотя этот проект находится на средней стадии строительной готовности (ввод запланирован на II квартал 2019 года), здесь цены на квартиры еще подрастут после ввода в эксплуатацию.
В ЖК «Москвичка», который реализуется в 300 метров от станции метро Столбово (открытие в 2019 году), разница в цене с ЖК, которые находятся на удалении 10-15 минут от метро, составляет 7-8 тысяч рублей за кв. м. – замечает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».
Наиболее существенная «прибавка» в цене за счет открытия станции метро, характерна для отдаленных районов. «Например, если метро ведут за МКАД, то открытие станции приводит к существенному росту стоимости жилья до 20-25 % (Митино, Новокосино)», - считает Александр Савинкин, директор департамента маркетинга компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»).
До 10% к цене могут прибавить квадратные метры в районах внутри МКАД, но со сложной транспортной ситуацией. Подобный рост наблюдался в 2017 году в районе Раменки (+ 4 %) в связи с открытием новых станций - Минской и Ломоносовского проспекта. В качестве сегодняшнего примера района с подобным потенциалом эксперт приводит Очаково-Матвеевское в Западном округе. Здесь в 2018-м году откроется станция метро Очаково, а к 2020-му ожидается ввод участка Аминьевское шоссе — Проспект Вернадского в составе Третьего пересадочного контура. А в шаговой доступности с новой станцией Аминьевское шоссе ГК «ИНТЕКО» готовит к реализации новый масштабный проект комплексной застройки на территории 9,5 ГА рядом с самым большим природным заказником Москвы - Долиной реки Сетунь, - сообщает Александр Савинкин.
Как правило, застройщики заранее знают об открытии станции метро и учитывают этот фактор, разрабатывая ценовую политику. «Уже на старте продаж в цену квадратного метра закладывается добавочная стоимость. При этом учитывается и то, что сроки строительства могут измениться. После открытия метро, как правило, цена за квадратный метр может увеличиться», - поясняет Светлана Фунтяева («Мангазея Девелопмент»).
Однако девелоперы сегодня не зверствуют, цены поднимают по чуть-чуть, чтобы не спугнуть клиента. «Для покупателя это возможность не только выгодно приобрести жилье, но и принять более взвешенное решение, без давления со стороны постоянно меняющейся стоимости недвижимости, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. - Но даже самые осторожные девелоперы будут вынуждены поднять цены в преддверии открытия станции метро рядом со своим проектом. Соответственно, покупателям имеет смысл поторопиться и заключить сделку по минимальной стоимости, не дожидаясь повышения».
Что изменят в московских районах новые станции
В большей степени улучшится ситуация в районах, где до этого отсутствовали станции метро, — Ховрино, Очаково-Матвеевское, Бескудниковский, особенно если район находится за пределами МКАД, как, например, Солнцево и Ново-Переделкино, - считает Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate.
В частности, Солнцево строится на пересечении улиц Богданова и Попутной, и благодаря продлению этой ветки до Рассказовки должна снизиться нагрузка на близлежащие магистрали – Мичуринский проспект и Боровское шоссе. В результате это не только поможет местным жителям сократить время поездки в центр до 45 минут, но и улучшит экологическую ситуацию близлежащих районов, - комментирует пресс-служба «Группы ЛСР».
Наиболее существенные перемены к лучшему произойдут на востоке и юго-востоке Москвы – речь о восточном участке Большого кольца и новой линии в Некрасовку, где предлагаются квартиры в 43 корпусах - замечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).
На взгляд Марии Литинецкой («Метриум Групп»), из всех запланированных к сдаче в 2018 году станций метро, наибольшее влияние на жизнь района окажет появление станции Нижегородская улица. Во-первых, на ее базе появится крупнейший в Европе транспортно-пересадочный узел (ТПУ) «Рязанская». Он разместится вдоль Рязанского проспекта и свяжет платформы МЦК и Курского железнодорожного направления, а также выходы к остановкам общественного транспорта и крупному торговому комплексу «Город». Во-вторых, Нижегородская улица сможет частично разгрузить самый сложный участок Таганско-Краснопресненской линии на юго-востоке столицы.
Директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева обращает внимание на то, что продление Люблинско-Дмитровской линии улучшит транспортную доступность сразу нескольких прилегающих районов. А это Бескудниковский, Западное и Восточное Дегунино, Тимирязевский, Марфино, Бутырский, Дмитровский…
Филевский парк, - пример района, который до открытия станции Шелепиха нельзя было назвать совсем уж проблемным и тем более обделенным, - считает Евгений Большаков, коммерческий директор квартала апартаментов ONLY, Central Properties. От квартала ONLY до ближайших станций метро – Фили, Багратионовская - пешком не более 15 минут. С другой стороны, территория района активно застраивается новыми жилыми комплексами. Квартал находится в самом начале новой жилой застройки, и в ближайшей перспективе население района увеличится до 20 тысяч человек. Так что открытие станции третьего пересадочного контура, и для жителей ONLY, и для всего района в целом, совсем не лишнее, - считает эксперт: «Учитывая плотность движения и проблемы с парковкой в центре, уверен (и тому уже немало примеров) многие автовладельцы из числа жителей ONLY в дни пиковой нагрузки на столичных дорогах будут тоже пользоваться этими станциями».
Пешком до метро дойдут жители 29 новостроек
Сколько же всего новых жилых комплексов возводится у перспективных и недавно открывшихся станций метро и что это за проекты? По оценке аналитиков «Метриум Групп», из заявленных к открытию новых станций существенное влияние на улучшение транспортной доступности новостроек окажут 15. Остальные дублируют уже действующие остановочные пункты. 13 будущих станций расположены за МКАД. Например, метро откроется в Некрасовке, еще 9 станций - в Новой Москве.
Около 15 станций, которые существенно улучшают транспортную доступность районов, продаются квартиры и апартаменты в 26 комплексах, -это подсчеты «Метриум Групп». А вот Павел Брызгалов (ФСК «Лидер») дает чуть бОльшую цифру – 29 ЖК.
По данным «Метриум Групп», 5 проектов строится в радиусе одного километра от Беломорской (Замоскворецкая линия) - «Фестиваль Парк», «Белый Парк», «Кристалл», «Смольная, 44» и «Янтарь-apartments».
4 проекта возводятся недалеко от станции Очаково: «Пикассо», Citimix, «Мичурино-Запад», «Дом в Олимпийской деревне». По два проекта расположены у станций Говорово («Мещерский лес», «Татьянин парк»), Рассказовка («Переделкино-Ближнее», «Рассказоvо»), Селигерская («Селигер Сити», «Дуэт») и ЦСКА («Лица», «Лайнер»).
ЖК «Москвичка» строится у станции «Столбово», «Испанские кварталы» - у «Прокшино»), «Некрасовка» - у одноименной станции Некрасовка».
Читать полностью: http://www.metrinfo.ru/novostroyki/articles/god-metro-zhilye-kompleksy-ryadom-s-novymi.167712.html
