Четыре? Все 50!
Журналисты деловых изданий любят цифры. Это не субъективное мнение, а понятные величины. Да, все мы знаем, что есть честные цифры, а есть цифры из пресс-релизов и маркетинговых презентаций, и они не всегда совпадают. Почему так происходит – вопрос дискуссионный, у всех компаний своя политика на этот счет. Но обычно цифры все-таки позволяют составить хоть какое-то представление о текущем состоянии дел.
Но с этими инвестиционными сделками на рынке новостроек происходит и вовсе загадочная история: на одних объектах доля инвесторов всего 4%, а на других – около половины.
В проектах компании Urban Group доля покупок в инвестиционных целях составляет как раз те самые 4%, это минимальный озвученный показатель по рынку. То есть большинство покупателей квартир выбирают их именно для собственного проживания. «Практика покупки инвестиционных квартир практически сошла на нет, за счет того, что арендные ставки сейчас проигрывают по доходности другим видам вложений», – комментирует директор по информационной политике и PR Urban Group Яна Максимова.
В компании Sezar Group говорят о доле инвесторов порядка 7-10% и отмечают тщательный подход к выбору инвестиционной недвижимости. «Это уже не такие сделки, как раньше, когда покупатель думал «вложить сколько есть, все равно куда». Объект рассматривают со всех сторон: чтобы было выгодно продать, удобно сдать в аренду, вполне вероятно оставить для жизни себе или для детей. То есть налицо поливариантность имеющегося актива», – говорит Виктор Прокопенко, директор по продажам Sezar Group. Эксперт также отмечает, что инвестиционные сделки стали проходить с привлечением ипотечных кредитов. «Профессиональный инвестор понимает, что лучше занять недостающую сумму, но получить прогрессивный доход в долгосрочной перспективе», – объясняет эту тенденцию Виктор Прокопенко.
Представители ФСК «Лидер» и RDI говорят, что в их проектах доля инвесторов составляет от 10 до 15%, в зависимости от объекта. В «Интеко» инвесторов больше – от 18 до 25%, и аналитики застройщика отмечают, что объекты компании востребованы среди инвесторов разного типа. «В комплексе клубных особняков «Садовые кварталы», как правило, покупают инвестиционные квартиры для детей, а в комплексах Balchug Residence и Balchug Viewpoint – для сдачи в аренду», – рассказывают в компании.
В «Донстрое» отмечают разную долю инвесторов в проектах разных классов: меньше всего инвесторов в сегменте de luxe.
«В сегменте бизнес-класса процент инвестиционных покупок составляет порядка 16%, в премиум – 20%. Наименьшее количество инвесторов мы фиксируем в классе de luxe: только 7,5% приобретают квартиры под рентный бизнес или для дальнейшей перепродажи», – рассказывает Ирина Прачева, первый заместитель генерального директора ЗАО «Дон-Строй Инвест».
По оценкам директора по продажам AFI Development Александра Козлова, доля инвестиционных сделок в общем объеме продаж в компании составляет около 30%. «В целях инвестиций клиенты приобретают в основном лофты или двухкомнатные квартиры для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи в среднесрочной перспективе. Безусловно, инвестиционные сделки зафиксированы в корпусах на начальной стадии строительства, пока стоимость находится на минимальном уровне», – говорит Александр Козлов.
Вездесущие китайцы
«Где же обещанные 50% инвесторов?» – резонно спросите вы. Они спрятались в «Москва-Сити».
Итак, встречайте: рекордсмены по числу инвестиционных сделок – «Башня Федерация» и Neva Towers.
«В нескольких проектах ММДЦ «Москва-Сити» в 2016 году активно шли продажи объектов инвесторам. В частности, в «Башне Федерация» практически все покупки в прошлом году были сделаны с целью перепродажи. Также около 50% спроса на апартаменты в проекте Neva Towers – это инвестиционный спрос», – рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. По ее словам, высокий интерес к проекту среди инвесторов обусловлен уже произошедшим ростом стартовых цен на 5-7%, а также прогнозом аналитиков по дальнейшей динамике стоимости квадратного метра. Ожидается, что в годовой перспективе рост составит 15-20%, в трехгодичной – 60-80%.
Повышенный интерес к башням «Сити» отмечается у китайских инвесторов, которые долго думали, искали, определялись и вот, наконец, нашли.
«Сфера интересов китайских интересов – это крупные бюджеты, дорогие новостройки в центре Москвы, гостиничный сектор, квартиры и апартаменты в перспективных комплексах элитного и премиум-класса», – говорит Екатерина Румянцева.
Что их вернуло
Возвращение инвесторов отметили и в ГК Insigma. Руководитель отдела аналитики компании Елена Кохановасчитает, что этому процессу среди прочего способствует снижение доходности депозитов и сохранение банковских рисков. Также, по мнению эксперта, на привлекательность отдельных объектов повлияла политика комплексного освоения территорий. Реновация промышленных зон, запуск проектов массовой застройки с новой инфраструктурой способствуют формированию потенциала роста инвестиционной привлекательности таких районов.
«Играют роль и государственные инициативы, направленные на снижение рисков покупателей новостроек. Они способствуют росту привлекательности объектов недвижимости как инвестиционного инструмента», – считает Елена Коханова.
Безусловно, сказывается высокая активность девелоперов, которые сейчас выводят на рынок большое количество новых проектов c инвестиционно привлекательными стартовыми ценами.
Интересно, что сегодня инвесторы вкладываются в недвижимость не только с целью купить, продать и заработать на разнице в цене, особенно это заметно в высокобюджетных сегментах. «Четкой мотивации заработать и продать сейчас у покупателей на премиальном рынке практически нет, но есть «искатели интересных предложений», где можно вложиться и достаточно быстро за счет определенных нехитрых действий повысить стоимость объекта. Например, купить большую квартиру и разделить на две маленькие и продать их по отдельности. Такая тактика сейчас используется. Другая тактика: найти покупателя, у которого проблемы с банком, а квартира практически находится под арестом. Выкупить ее, решить все проблемы, вывести на рынок и, уже никуда не торопясь, продать с прибылью. Искатели подобных ситуаций на рынке всегда были, есть и будут», – подытоживает Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.
А был ли мальчик?
Итак, как показывают цифры, все зависит от проекта: от ценового сегмента, локации от того, квартиры это или апартаменты. Где-то доля инвесторов поражает воображение, а где-то стремится к нулю.
Среднее значение по рынку будет той самой средней температурой по больнице из старого анекдота. Но все-таки эта цифра — говорящая: хотя в отдельных проектах наблюдается приток инвесторов, в целом по всем проектам доля инвестиционных покупок снизилась.
«Число инвесторов на первичном рынке жилой недвижимости сократилось и на сегодняшний день их не более 7-10% от всех покупателей», – говорит Владимир Богданюк, директор департамента проектов Est-a-Tet.
По его мнению, некоторые государственные инициативы сделали недвижимость менее привлекательной для инвестиций. В частности, эксперт напоминает, что срок, после которого при продаже квартиры собственник освобождается от 13% налога, увеличился до пяти лет. Кроме того, выросла и ежегодная налоговая нагрузка на собственника недвижимости.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» также говорит о снижении общей доли инвестиционных сделок, которая, по данным компании, не превышает 5-7%. «Инвесторы чувствуют нарастающую конкуренцию продавцов, ведь сегодня на рынке представлено огромное количество лотов – порядка 41 тысячи квартир и апартаментов. Причем объем предложения продолжает расти: уже в январе 2017 года в массовом сегменте он вырос на 3,2%», – отмечает спикер. По ее мнению, в таких условиях инвестиционная квартира может превратиться в «чемодан без ручки», который и нести тяжело, и выбросить жалко.
Существенно меньше стало инвестиционных покупок в Московской области. Доля инвесторов на рынке подмосковной недвижимости сегодня составляет не более 5%, а ведь каких-нибудь три года назад она составляла 12%, подсчитали в IKON Development.
«На протяжении 2016 года единственный всплеск покупательской активности был отмечен в январе со стороны валютных вкладчиков, стремящихся зафиксировать максимальную прибыль и перейти в другой актив – недвижимость. Однако, учитывая относительно стабильный курс рубля на протяжении последних трех кварталов 2016 года, доля инвесторов планомерно снижалась», – рассказывает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.
Рост с оговорками
Несмотря на возникшие разногласия, в одном эксперты сходятся. Даже те, кто не отметил пока приток инвесторов, ждут его уже в 2017 году. «Есть основания полагать, что в текущем году рубль упрочит свои позиции, в то же время ставки по банковским вкладам продолжат снижаться. На фоне этих факторов, а также с учетом перспектив роста цен в стабильных экономических условиях, привлекательность недвижимости как объекта для инвестиций будет расти», –считает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.
«Сейчас цены находятся на самом низком уровне: девелоперы исчерпали возможность к их снижению. И цены неизбежно будут идти вверх, поэтому мы ожидаем рост инвестиционного спроса уже в этом году», – говорит Яна Максимова.
«В 2017 году можно ждать небольшого роста активности инвесторов, что будет связано в основном с тем, что доходность по прочим инструментам инвестирования снижается. Также на эту категорию покупателей должен повлиять выход новых очередей и новых проектов, потенциально интересных для инвестирования», – соглашается Владимир Богданюк.
Однако доля инвесторов вряд ли достигнет докризисных показателей (20-25%), так как прежних условий для роста цен и доходности уже нет, считает эксперт.
«Если раньше инвестор, заходя в проект на ранней стадии, ожидал повышения стоимости продажи своего актива на 30-35% к концу строительства, через полтора-два года, то сегодня той динамики уже нет. Цены существенно снизились, и разница между покупкой на стадии котлована и ближе к окончанию строительства составляет 15-20%, это совсем другая доходность», – соглашается с коллегой Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM.
«Если говорить о высокобюджетном первичном рынке, то в среднем доходность по всем квартирам и апартаментам, от «бизнес+» до de luxe, составила 5%. При этом в сегменте московских дорогих домов есть свои «голубые фишки», которые пользуются популярностью у покупателей, и вложения в которые почти гарантированно помогут, по крайней мере, уберечь средства от инфляции», – добавляет Дмитрий Халин.
Что ж, снова мы возвращаемся к тому, что представление о ситуации на рынке в значительной степени зависит от того, что и как мы считаем.
А может, все на самом деле гораздо проще, и каждый конкретный проект можно рассматривать как отдельный рынок? Тогда становится ясно, что на одни рынки инвесторы вернулись, а на другие – нет. Похоже, что тех самых «голубых фишек» сейчас не так много. Появятся ли новые?
